每月多还近三千房贷年轻人不淡定 房贷利率是浮动还是降低

最近房屋贷款的话题无疑成为了热议焦点。随着利率的下降，许多人每月的房贷还款金额接近三千元的增长，这让人们感到压力山大。究竟房贷利率是浮动还是真的在下降呢？

每月偿还近三千房贷的年轻人感到不安。当林晓看到珠海房贷利率降至3.7%的新闻时，几乎不敢相信。仅仅一年半前，她购买首套商品房时的实际房贷利率还是6.1%。

事实上，最近房贷利率跌破4%的不仅仅是珠海。多个城市纷纷加入这一行列。据上海易居房地产研究院统计，珠海、南宁、韶关等城市的房贷利率最低降至3.7%；郑州、福州、厦门等城市的最低房贷利率也降至3.8%。

在利率较高的时期贷款的林晓开始计划提前还贷。面对较大的还款差额，越来越多的年轻人也开始考虑提前还贷。他们发现提前还贷似乎变得越来越难。

那么，为什么这些城市的房贷利率会跌破4%呢？这背后的原因既源于央行的最新政策，也与最近三个月楼市的表现密切相关。

今年1月5日，中国、银发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。对于那些新建商品住宅销售价格连续三个月环比和同比均下降的城市，可以阶段性调整或取消当地首套住房贷款利率政策下限。1月16日，国家统计局发布了最新的70城房价指数，这一数据无疑为各地调整房贷利率提供了重要依据。

根据央行的规则，全国有35个城市符合下调房贷利率的标准。其中，郑州在降息方面的动作一直较快，从今年1月底开始，部分银行率先将首套房贷利率下调。

以珠海为例，其房价曾在2020年2月达到历史高点，均价远超广东省会广州。自那以后，珠海的房价一直处于下跌区间。类似的，厦门的房价也常年保持在高水平，但此次利率调整并不包括北上广深等一线城市。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出，目前70个大中城市中，过半数的城市的首套房贷利率已经达到不设下限的要求。这些城市多为经济基本面靠前的城市，但房价普遍下跌。预计将有越来越多的城市取消首套房利率下限。

至于提前还贷的趋势，这主要与各地房贷利率的下调时间相吻合。以林晓为例，她在高利率时期贷款购买房屋，现在看到利率“暴跌”，自然产生了提前还贷的想法。按照当下的低利率计算，她每月的还款金额将大大减少。

介绍林晓的房贷利率之谜：LPR上浮背后的真实利率计算

林晓的房贷利率，犹如一场博弈。LPR（贷款市场报价利率）是4.65%，上浮了145BP（基点），意味着利率上涨了高达1.45%。他的实际房贷利率，是LPR与上浮BP的和，即惊人的6.1%。这一数字的背后，隐藏着他的房贷压力与选择。

尽管LPR在过去一年半的时间里已经从高峰的4.65%降至现在的4.3%，但林晓所面对的利率上浮幅度却未改变。每个月的还款金额维持在11670元的水平，这对他来说是个不小的经济负担。面对这样的压力，不少在利率高点贷款的年轻人选择了提前还贷。他们希望借此减轻经济压力，为未来的生活腾出更多的空间。

李宇嘉在谈论存量房贷时指出，高利率的弊端愈发明显。很多人选择提前还贷，以期降低未来的利息支出。这条路并不平坦。越来越多的人发现，提前还贷变得困难起来。等待时间长达数月，甚至需要支付高额的违约金。广州的王磊经历了近三个月的等待后，终于提前还清了建设银行的贷款，但付出的代价是相当于三个月的月供的违约金。

在国内推行LPR模式之前，固定利率是主流。在房地产市场繁荣的时期，固定利率也随之水涨船高。张敏丽在购房时签订的固定利率高达6%，这一数字足以让人感受到房贷的压力。如今，她想要提前还贷，一方面是受到房贷利率下调的影响，另一方面则是她和家人计划换房。她发现提前还贷的排队时间已经排到了三个月之后。尽管如此，她依然选择等待，希望能早日摆脱高额的房贷压力。

经济学家和房地产专家对此现象进行了深入的解读。从购房者角度看，面对较大的利率差额，他们宁愿承担违约金等摩擦成本，也要尝试提前还贷。而从银行角度分析，稳定的房贷利息是其重要的收入来源，提前还贷潮无疑会对银行的经营和发展产生影响。

那么，未来的房贷利率会如何变化？低利率无疑是影响提前还贷的重要因素之一，但并非全部原因。收益持续走低也是此轮提前还贷潮的另一大原因。李宇嘉表示，如果房价不在快速上涨区间，持有房产的综合持有成本就会显现。只要房贷利率高于理财收益或房价下跌，提前还贷的动机就会存在。未来终结提前还贷潮的关键可能在于理财市场的“牛市”能否到来。如果能获得稳定的理财回报，人们对存量房贷的焦虑或许会有所缓解。

对于未来的房贷利率走势，专家们的看法不一。但有一点是明确的：面对浮动利率的房贷，购房者需要根据自身情况做出明智的选择。无论是选择继续持有房产还是提前还贷，都需要仔细权衡利弊得失。银行也需要考虑如何平衡自身的利益和社会责任，为购房者提供更加合理和人性化的服务。只有这样，才能实现银行和购房者之间的共赢。贷款利息根据浮动利率进行计算，随着利率的调整，贷款利息的利率水平也会相应变动。已支付的利息不会受到任何影响，但对未来的利息调整会有所反应。

关于如何降低房贷利率，有几种方法值得考虑：

一、若房贷还未放款，借款人可以选择取消贷款并转向另一家银行申请，以获取较低的利率。但请注意，实际操作可能比较麻烦，并且不排除银行不愿意取消贷款的情况。在贷款前，借款人最好多咨询几家银行以获取最优利率。

二、一种较为激进的方式是利用经营贷置换房贷。虽然经营贷的利率水平较低，但实际操作却存在难度。一方面，经营贷的准入门槛较高；另一方面，其资金用途受到银行监控，若被发现有违规挪用，可能会面临严重后果。

三、将商业贷款转为公积金贷款也是一种选择。公积金贷款的利率较低，但转换过程中需要满足一定条件，如获得原商贷银行同意、结清商贷未还清本金等。流程相对复杂，需要借款人耐心操作。

四、对于选择非固定利率的购房者，等待重新定价也是一种方法。只要重定价后的房贷利率低于贷款时的利率，借款人的房贷利率就会下降。需要注意的是，公积金贷款和商业贷款的重定价日可能有所不同。

至于房贷利率是否会自动调整，这取决于购房者选择的贷款利率类型。如果选择的是固定利率，那么房贷利率在整个贷款期间都不会调整。而若选择的是LPR浮动利率，那么房贷利率会随政策调整而自动调整，一般在每年的1月1日进行。