留学生在澳洲如何做到“以房养学”

　　留学生虽然不算是澳大利亚的本地居民，但近来却日益成为在澳洲买房置业的一个重要群体。许多留学生在家庭的支持下，在读书期间就在澳洲购买物业。形成这一趋势的原因，首先在于澳洲目前良好的投资环境，以及海内外人士对于在澳洲投资置业前景的看好；其次与当前澳币汇率和贷款利率都处于历史低位有关，这使得海外资金更加趋向于投资在澳洲。最重要的，是许多留学生家庭看到了在澳洲置业带来的现实便利性和未来的可观收益。

　　澳洲的学校通常不会为学生提供住宿，即便有一些学校有学生公寓，也仅能容纳少数学生，有些尚未成年的中学留学生会住在寄宿家庭，但在传统上，大学以上的留学生在澳洲一般是租房居住，通常以学校附近的公寓为主。有些学生选择和同学合租一套公寓，比如两居室公寓，一人一个房间；有人喜欢自己单独租住一套一居室或两居室的公寓。而买房的留学生，很多人也选择购买公寓。可以说留学生租房和买房的通常是同一类型的物业。下面我们通过实例对比，来看看留学生租房和买房在经济上会产生什么不同：

　　以目前墨尔本市区的公寓为例，一居室的房租通常每周的租金在350-450澳币，假如一个留学生在墨尔本留学三年，期间一直租住在市区的一居室公寓，房租按均价400澳币每周计算，则一年的住宿开支约为20000澳币。假定这个学生有10万澳币的留学基金，则三年后还剩$100000 - $20000x3（年） = $40000（不计其他开支）。

　　如果这个学生在一开始以40万澳币的价格买了一套一居室公寓，并把10万澳币资金用于支付首付，即贷款30万澳币，按照目前的贷款利率水平（4%左右）和还贷期30年计算，每个月还款额（本金和利息）约为1400澳币，即每年的还款额约为$16800澳币。同时，房产在三年内会升值，参考澳洲房产权威统计机构RP Data的数据（如下图），近期墨尔本的房产平均涨幅为7.4%，即使保守估计未来三年内房产以每年5%的涨幅增值，则此房产3年后的价值约为$46.3万澳币。

　　在三年后，由于已经归还了一部分本金，所以借贷额会降到约28万澳币。如果学生在此时以市场价卖掉这个房子，我们可以计算出此时的剩余价值：$463000(卖价) - $280000（剩余贷款额） - $16800x3(3年内还贷总额）= $132600。可以看出，在卖掉房子后，学生手上会有13.26万澳币的资金，不但可以弥补当时用作购房首付的10万澳币资金，甚至还有几万澳币的盈余，并且还解决了自己三年的住宿问题！

　　对于留学生在澳洲买房，有些学生和家长还有疑虑，通常可能会有以下问题：

　　- 没有澳洲身份是否可以在澳洲买房？

　　可以的，只要房子具有FIRB，即表示海外人士可以购买，海外人士大都倾向于买期房或新房，如果购买二手房，则需在其澳洲签证到期时卖掉房产。

　　- 留学生买房是否可以办贷款？

　　由于留学生大都没有固定收入，所以办理贷款可能会遇到问题，这种情况下可以考虑以父母的名义买房，这样也是可行的。

　　- 如果买了期房，首付多少？海外人士可以贷多少款？何时开始还贷？

　　一般买房的首付是房子合同价格的10%，需在签署购房合同时支付，海外人士通常可以贷款70-80%，通常在房子交割后才开始还贷。

　　- 房子交割后是否还需装修？

　　澳洲的房子一般在交房时都是精装房，这里几乎没有国内的毛坯房，所以正常来说业主收房后可以立即入住。

　　- 买房时除了房价，还有哪些税费？

　　会有房产交易税，即Stamp Duty，各州的税率不同，以墨尔本所在的维多利亚州为例，一般是房子价值的5.5%，由买家负责交付。但如果购买期房，则此笔费用可以减免。另外还有一个过户律师费，过户律师会帮助买家审理合同，确保其符合规范，维护买家的利益，如果是100万澳币以下的房产，通常此笔费用不超过1000澳币。此外，根据最新的政策，海外买家要额外交纳一些税费，主要是印花税和FIRB的费用。

　　- 在澳洲持有房产的成本有多少？

　　在澳洲持有房产不像美国那么高，一般公寓的持有成本通常包括政府费用、物业费等几种费用，一套50万澳币的公寓每年的费用合计约$2000-$4000澳币，具体多少取决于房子的面积和位置。

　　- 澳洲房产是永久产权吗？有无遗产税？

　　是永久产权，目前澳洲没有遗产税。