投资澳洲房产如何能赚更多钱还能免费留学

　　为何要投资澳洲房产？

　　澳大利亚是典型的移民国家，多民族形成的多元文化是澳大利亚社会一个显著特征。到2015年3月为止，澳大利亚总人口数2378万，幅员辽阔，人口密度小，资源丰富，福利高，是世界上最富裕的工业化国家之一，不断吸引着世界各地的新移民。

　　澳大利亚是全世界少数几个拥有稳定房地产市场的国家，澳洲的房产价格从20世纪60年代开始至今始终是呈现平稳上升的趋势，尤其进入2008年以来，由于澳洲相关刺激性财政的推出，外来移民的涌入和本国商品经济的复苏和繁荣，造就本国就业的持续增长等相关因素，澳洲的房产呈现供不应求的局面，截止到2010年底，全国房屋短缺18.7万套，澳洲国家住房供应理事会说：到2031年，住房需求量将比供应量高出66.3万套。空置率也始终维持在历史低位，相对于目前中国国内高于25%的商品房空置率，澳洲全国的空置率只有2.5%左右。这些积极的市场因素，促使房价不断上升。

　　澳洲房地产的交易非常透明、市场稳健成熟，更不存在烂尾楼或者偷工减料之事，所以基本不用担心政策上的风险。另外，澳洲房产是永久性产权，没有“遗产税”的说法。因此澳洲房产市场成为诸多中国在内的海外人士首选投资目的地，而在澳洲买房的大潮中，澳大利亚留学生占到极大的比例。

　　为何要去澳洲留学？

　　澳洲留学优势众多，良好的学术氛围、舒适的环境、良好的留学签证政策等等。澳大利亚教育产业发达，教育水平世界一流，教育系统仅次美、英，排名世界第三。澳大利亚在全球排名百强的八大名校一直受到各界的追捧，仅两千多万人口造就了12位诺贝尔奖得主。专业选择多样，众多专业位于世界前茅，比如生物、通讯、金融、市场、会计等，可以满足学生专业选择多样性的要求。目前中国教育部已和澳大利亚政府签订了学历互认协议，澳大利亚41所政府公立大学以及大多数职业技术院校都获得了中澳双方的共同认可。

　　澳大利亚政府允许留学生在课余时间打工，学生通过打工可补贴生活费用并借此了解澳大利亚社会，积累工作经验，增加就业机会。澳大利亚政府对保障留学生的权益非常重视，这几年颁布了不少有利于留学生的法规政策。留学生如有机会申请移民，父母也可以随移民子女移民这里，享受与当地居民同等的福利待遇。总之，澳洲多年来都是很多中国留学生的首选地。

　　投资澳洲房产如何能赚更多钱？

　　成功投资的关键是：要在符合预算和生活方式的同时，获取最大化的投资回报。

　　一、分清不同澳洲房产类型所能带来的投资回报

　　投资澳洲房产，很多中国人认为只要寻对地点、投资住宅类房产就能保证投资回报，这种观点是不正确的。虽然座落在市郊的独立房、置于市区摩天大楼的单元房、以及依傍在咖啡街旁的联排房都是砖泥所砌的住宅，价值也都会随着时间的推移而增长，但这些不同类型的住宅所带来的投资回报却是有所不同的。首先应该清楚自己期望的投资重点是什么——资本增长，还是房租回报？两者是鱼与熊掌不可兼得的关系。

　　目前可把澳洲房产投资大致分成三类：资本增长型、收入增长型、以及平衡折中型：

　　收入增长型：一般会给投资人带来较高的房租回报即现金收入。为了能够吸引租客支付高额房租，投资时应当选择较为现代化的住宅。

　　资本增长型：能给投资人带来较高的资本增长回报。但投资人需要承担较低房租与房贷间的差额，此外，招租以及租客的素质有些时候也会给投资人带来一些麻烦。

　　平衡折中型：如果即想获得一定得资本增长，又希望可以获得不错的定期收入，那么房租收入相对居中同时资本增长相对平稳的平衡性方案或许就是最佳选择。

　　在资本增长与房租回报之间做出考量与选择是澳洲房产投资的重点，合理安排才会有好的回报。

　　二、选择澳洲房产时多调研

　　1、房产距离澳大利亚精英中学及公共设施较近，且交通方便；

　　2、房产售价在所在城市中位价附近；

　　3、房产所在社区环境安全；

　　4、房产容易出租和管理；

　　澳洲购房贷款额度是七到八成，且只还利息不还本金。房产卖出时，可以转按揭，不用把贷款还清再买卖。持有房产时可建立对冲账户，如有闲钱存入可立即抵扣贷款利息，急需时可拿出；本金可随时还清，也可永远不还。

　　三、开发新房产

　　开发新建房地产可能不太适合保守的人，但如果开发得当，它便会使精明的投资者赚得钵满盆盈。房地产开发包括投资大型项目，建造属于你自己的楼盘或者只是简单地细分土地。 这样做吸引人的地方在于，你可以通过出售一处或全部房产来变现，也可以出售一部分，然后保留一部分房产来增加你的固定收入。

　　当然也有开发不成功的案例。开发房地产需要多做一下风险和回报评估，因为高风险与高收益总是相辅相成的。

　　四、合理收割，弹性利润

　　房地产业内有个理论叫做“合理收割”，意思是实现最佳的土地利用率和最佳住户改善策略，才能达到最佳的经济收益。有很多投资者把这个理论作为他们收入的次要来源。但是请切记，要抵制诱惑，不要贪心而做的太多。

　　一个常见的陷阱是，在项目完成时错误估计了房地产的最终价值和市场预期，这样会使你的最终利润远远小于期望值。

　　五、选对位置和房地产

　　投资者投资房地产就是希望其能长期增值。即使是家庭住宅，只要它地势优越，房价能随时间而上涨，就可以被看做是长期投资。 如果你选对了位置和房地产，那就不是陷阱。但如果你的选择不正确，那这就是痛苦的开始了。

　　选择位置和正确的房产是一门学问，需要努力找准投资黄金房产的最好时机。在投资之前，最重要的事就是对最容易让资本增值的地区做好研究。

　　六、合理管理税收，减少税额

　　对任何投资者来说，减少税额都是让你利益最大化的重要方法。很多投资者都忽略了他们投资房产后产生的折旧费用，因此他们没有做出应对贬值的计划。这也就使他们就错过了减免税费、提高现金流和投资收益的机会。

　　一定要找你的会计师帮你计算负扣税、个人所得税，折旧和折让税额，以便最大限度的减少你投资收益的应付税额。

　　投资澳洲房产如何还能免费留学？

　　“以房养学”是现在最新的澳洲留学投资理念，就是通过购置澳洲房产，利用房子的租金和未来的升值来补回留学所花的费用。只要买到了正确的房产并且加上各种专业的打理，最后甚至还可以获得丰厚的利润。

　　澳大利亚房屋价格在全球发达国家中属于中等偏上，但正因如此房产才最保值！并且当地银行最多可以提供80%的贷款，澳洲四大国有银行全部入选世界15家AAA级银行。平均的房屋空置率低于2%（100套房屋只有2套三周之内租不出去），澳大利亚是全世界唯一一个房产市场连续65年持续增长的国家，期间或许会有小的浮动，但是独立别墅中位价每7至10年翻一番的规律始终不变。

　　澳洲房产是最适合“以房养学”这个投资理念的，免费留学、赚钱留学都不再是梦想。“以房养学”适合经济条件较好的家庭，能省去在澳洲求学期间的租房支出，并可将多余房屋出租，获得一定的租金收入，用以负担平时的生活费用，还能从长期的房屋增值中获得较好的回报。将投资澳洲房产和留学有效地结合起来，能取得事半功倍的效果！

　　澳洲房产稳定的租金可以覆盖留学每年的支出，更能通过稳定房产增值赚取学费，达到教育基金的作用，这就是为什么投资澳洲房产还能免费留学的原因。